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【住展房屋網/台北報導】在全球央行多實施貨幣量化寬鬆政策下，資金浪潮汹湧，大舉推升不動產價格，全球房地產市場熱到發燙。而台灣房市雖然也在大多頭時期，但因租金行情難以拉升，導致出租報酬率偏低，因此近年興起一股海外置產熱潮，許多跨國性房仲以海外不動產擁有高出租投報率，鼓勵投資人到海外買房，晉身跨國性包租公、包租婆，但事實真如此美好嗎？

住展房屋網企研室指出，民眾之所以遠赴海外置產，主要是看上動輒3%以上的出租報酬率，部份房仲甚至號稱可達5%、6%，讓國內投資者趨之若鶩。但不少民眾到海外買房，卻發現扣除稅款與交易費用後，其實出租報酬率並不如業者所說得那麼高。主要原因，是許多國家不動產稅負都比台灣來得重；除稅負外，投資者還得留意其他風險。

以近年最夯的日本不動產為例，在買到房子時，除了要繳一筆仲介費外，須繳納不動產取得稅，另外還要付登記許可稅、印花稅與消費稅等國稅；上述稅項，未來投資者轉賣時，還須再繳一次，只有消費者稅是外下擁有兩房以上者才須再繳。

在持有稅部份，包租公們要繳固定資產稅與都市計畫稅，房子出租收入要再另繳一筆所得稅；倘若包租公在日本擁有多間房子而住在日本，則要繳一筆住民稅。日本不動產稅負不僅遠比台灣高，且規定嚴謹，一毛稅金都逃不掉，不像台灣包租公們租金收入幾乎是「實拿」；扣掉林林總的稅金後，日本不動產出租報酬率就沒有如此「精美」。

除了投資報酬率疑慮外，投資人跨海置產更須留意投資風險。海外置產的風險不只於金融經濟面，還有當地政治環境與民俗風情等風險，例如東南亞回教國家，曾發生過多次排華運動；倘若發生事端，投資人能否確保產權完整，是另一項不確定的風險。更遑論投資人對當地建商、建築品質、地段、環境等面向，都可能不盡熟悉。

總而言之，在海外置產熱潮襲捲的當下，投資人面對五花八門的業界巧語，自己心中還是需要一把尺，仔細計算那精美說辭與實際狀況的差距，才能夠確保投資成果。
投資海外不動產 稅負與風險恐怕更高

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
瀕臨台灣海峽的高雄壽山國家自然公園，占地面積高達330萬坪。附近的鼓山路舊社區建地少之又少，部分又屬限建地段，早期取得住宅建地的鼎宇建設、芳崗建設、和泰嘉建設等建商，成為近來年的「唯三」住宅大樓推出者，賣的就是壽山國家公園景觀、以及海洋風光。
出身國泰建設的鼎宇建設董事長張調說，多年前，他為國泰建設在鼓山三路和雄峰路口附近，推出透天社區，「每周平均賣出100戶」，不到2個月，建案便完銷，除了國泰建設的招牌，主要是這裡的地理位置相當優越。

可是，此處卻是一地難求，直到國防部標售一筆400多坪土地，他見機不可失，便出手獵地，不過遺憾的是，以些微價差敗北。張調表示，後來該地過戶之後，他便加價向得標者購買，才得以興建「鼎峰」一案。

張調指出，「鼎峰」跟其他極少數位於鼓山路上的大樓住宅建案一樣，擁有高達330萬坪的壽山國家自然公園這個天然寶藏，可以讓住戶每天直接與壽山生活在一起，而「鼎峰」還有不一樣的地方則是，站在頂樓，甚至在高樓層的自家住宅內，即可遠眺興達港，當然，左營海軍軍港的美景，更是近在咫尺。
由於該案位於鼓山路的北端，距離美術館特區開車只約5分鐘，循著中華路翠華路橋，即可連接高鐵左營站，交通相當便利，曾經擔任高雄市不動產開發公會理事長的張調表示，該案本地客戶不多，反而是吸引許多從美國等返鄉的企業主。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出，沿著鼓山路由南到北，近2年來，只有鼎宇建設的「鼎峰」、芳崗建設的「山海領事館」、以及泰嘉建設的「水山硯」等3個住宅大樓建案，剛好分居壽山國家公園的北、中、南端，在這個舊部落地區，算是得天獨厚。
他說，這些建案的訴求都有一個共同特色，就是壽山公園、台灣海峽風光，2年前，泰嘉建設推出「水山硯」時，就是主攻習慣當地生活的區域消費者，由於只有159戶，加上遇到高雄房地產市場的起漲階段，很快就完銷。

由於鼓山路與中華路、青海路的銜接，特別是位處壽山國家公園北段和中段的建案，等於連結了美術館特區，因此，美術館特區生活圈，也成建案的訴求之一，戴嘉聖指出，該區的房價，開價平均每坪在22萬到26萬元之間，除了高樓層之外，比美術館特區的建案少約20％到30％之間，對換屋族相當具有吸引力。

記者朱語蕎／專題報導、攝影
不少民眾喜歡購買露台戶或頂樓加蓋，想增加使用空間，但多數露台使用權利屬於約定專用，也就是說，原本是屬於公用的，經由約定認可後，僅給專屬戶別使用，而頂樓更常是非法加蓋私用，在實務上常有糾紛產生。
民眾購屋時，不只是注意室內坪數大小，也應了解社區內其他設施為公用或個人使用。
根據公寓大廈管理條例規定，社區的使用權利可分為「公共部分」、「專有部分」、「約定共用」和「約定專有」4種類別，「公共部分」、「約定共用」和「專有部分」爭議較少，「專有部分」就是私人空間，外人無法入侵使用；「公共部分」為一般通稱的大公、小公設施，屬公家使用範圍，例如：梯間、車道、休閒設施。
社區使用權分4種
而「約定共用」在實務上較少見，有可能發生在1樓住戶的騎樓或車道，為方便其他住戶使用，而約定開放公家使用，再依約減少管理費。
較常發生糾紛的，是「約定專有」範圍，其通常是指社區部分設施，經由管委會或住戶同意後，由某戶約定專用，最常見的是露台、1樓庭院、頂樓天台、頂樓加蓋區塊、車位等。
民眾購屋時，常會聽到稀有露台戶、獨立大庭院等廣告詞，若有意購買，在簽約時要留意合約內容，信義房屋法務部執行協理劉韋德表示，購賣中古屋可要求賣方或仲介提供約定專用同意書，確認該戶公有部分已約定為私人使用。
購屋前需確認可用範圍
尤其是露台、頂樓天台等，特別要留意是否經管委會或住戶同意，劉韋德說：「就算前屋主已私自使用多年，也不代表新住戶可延續使用，若其他住戶抗議，仍屬違法。」
另外不少人習慣在梯間擺放鞋子、雜物，增加使用空間，中信房屋資深法務專員白宗益表示，這些都屬違法行為，許多有管委會的社區，都有訂定社區公約規範，而依照《公寓大廈管理條例》，只要妨礙其他住戶通行，就可處4~20萬元罰鍰，也可依《民法》侵權條款，要求撤除雜物，若不聽勸告，還可上告法院要求搬離。白宗益表示，有些公寓頂樓戶，會在樓梯口裝設鐵門，讓鄰居無法上樓，若遇到火災影響逃生，後果不堪設想，裝設鐵門的住戶更可能犯了《公共危險罪》。
留心車位使用期限
劉韋德表示，除了頂樓露台易產生糾紛，民眾購屋時，也要留意車位的使用權利，車位是屬於共有的，但住戶多半會約定各車位由固定的住戶使用，簽約時要注意車位位置；此外，如果停車位是屬法定車位，採輪流抽籤使用，就要注意使用期限，確定自己可使用的時間。
白宗益提醒，修繕公共空間設備，其費用由全體住戶共同分擔，或由社區公基金支出，若是約定專用，按使用者付費原則，其修繕、管理費和賦稅，須獨自負擔，但主要仍依損壞原因來歸屬責任，比如︰露台損壞是因其他戶別施工不當造成，此時可請專業人員估價後釐清責任歸屬。
約定專用戶也不得拒絕其他住戶因維修進入專有部分，若刻意刁難，依據《公寓大廈管理條例》第6條規定，可訴請法院強制執行。

工商時報【記者方明╱台北報導】
捷運已成為都會區民眾不可或缺的交通工具，根據房仲業者調查，在目前全台已開通的捷運中，最具人氣的前10大站點全部集中在新北市，其中前3名分別為中和永安市場站、板橋江子翠站及新埔站。
調查結果顯示出在房價及交通便利性考量下，新北市第一環仍是民眾心目中最理想的購屋區域。
好房網針對北、高2地已通車的107個捷運站，於今年下半年進行熱蒐關鍵字排名大調查，發現人氣最高前10名捷運站點全部由新北市囊括，其中前3名分別為中和永安市場站、板橋江子翠站以及新埔站。
前10大人氣捷運站點當中，板橋區就包辦了4個（江子翠站、新埔站、府中站、板橋站），中永和則有3個（永安市場站、景安站、頂溪站），另蘆洲的徐匯中學站、土城海山站、淡水紅樹林站也擠進前10名之列。
根據永慶房產集團旗下3家房仲門市10月最新物件成交紀錄來看，前3名最具人氣的捷運站周遭房價，平均每坪單價約在49萬~55萬元間，較當地行政區平均住宅均價高出12％~21％左右；而最貴的則是板橋站周邊平均單價約63萬元，高出行政區平均單價逾37％。
好房網分析，最具人氣的中和永安市場站，除了生活機能及交通完善外，更鄰近四號公園及國立台灣圖書館，且附近住戶多為公教人員，生活水準較高，每坪平均單價49.2萬，成為不少北市自住客首選。
值得注意的是，分居第4名及第8名的景安站、板橋站，是唯二入榜的雙捷運交會站；其中，景安站除雙捷運題材加持外，還有多條快速道路，單坪均價僅43.8萬，較前一站永安市場站價差達1成左右，因此吸引不少想購買新房的台北客。
永慶房產集團經理黃舒衛表示，從此次調查捷運站熱蒐排名前10名來看，除紅樹林站外，最大特色就是各站約15分鐘可達台北市市中心，且多集中於生活機能完善的新北市第一環，顯示出在房價及交通便利性的考量下，新北市第一環仍是民眾心目中最理想的購屋區域。