編者按：“以地生財”的地方經濟模式，正面臨困境。

曾經，地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金，以及主要以土地為抵押的城市建設和基礎設施貸款，這些錢最後大都變成瞭“鐵（路）公（路）機（場）”。

如今，嚴厲的房產調控政策正在給高地價套上鎖鏈，而貨幣政策不再寬松也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。

正是在此背景之下，南方周末走進杭州這個土地出讓金曾經全國第一而如今大幅萎縮的城市。杭州的困境，正是中國絕大多數地方的困境。

十年來，土地財政支撐瞭杭州的巨變，而如今這一模式正陷入困境。 （CFP/圖）

在經過4個小時的等待後，杭州市土地儲備中心取消瞭龍年首場土地出讓會的現場競價環節。

這是2月7日的杭州公共資源交易中心。由於推出的5塊地均隻有一傢單位報名，所有地均分別加價100萬直接成交。

這5塊土地的獲得者分別為杭州江幹石油燃料有限公司、杭州白楊投資管理、浙江博鰲實業投資等，幾乎都是地方國企及投資公司，開發商幾乎絕跡。

第二天，杭州再次推出主城區的三塊商業地。同樣不乏離地鐵近的好地塊，同樣地以底價加價100萬元直接成交——杭州市政府2012年的賣地計劃一開始似乎就“卡住瞭”。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬，雄居中國榜首，如今遭遇瞭滑鐵盧。

2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑瞭四成；其中主城區（不包括餘杭區、蕭山區）土地出讓金才316億元，隻完成全年計劃的六成。

在中國，賣地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在現有的財稅體制下，地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源於土地出讓金（從去年開始納入預算內管理），而一旦出現賣地難，政府的基建項目將嗷嗷待哺，甚至停工。

隱秘托市，買首套房政府補貼20萬

2011年年底，杭州經濟技術開發區悄悄啟動瞭購房補貼，安排瞭1億元資金——隻要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。

已建成一大半的藍色錢江項目，是一個位於杭州錢江新城CBD核心區域的豪華住宅項目。

在一所如同歐洲宮殿般的華麗展廳裡，一群銷售人員閑散地坐在那裡。2011年年初，這座展廳裡的售樓人員還在忙著接待對該樓盤感興趣的潛在買傢。

從整體實力上來說，杭州同一線城市還有距離，但是在房價上卻毫不遜色，且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長，過程最為曲折，政府、房產商、購房者博弈局面最為復雜的行情中，杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加，讓杭州成為2011年中國房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示，2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降價促銷成瞭杭州樓市主旋律，不少區域樓盤價格接近於3年前，但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中，2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動瞭《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》，安排瞭1億元資金，用於建立租房補助和購房補助機制，隻要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命“松限”不同，杭州經濟技術開發區的隱秘托市並沒有被中央叫停，高達20萬的補貼也意味著購房者隻要再拿點錢就可以湊出首付瞭。這無疑為當地樓市打瞭一針興奮劑。

杭州21世紀不動產一位負責人即向南方周末記者透露，這傢地產中介2011年在杭州營業額最高的門店都位於下沙，“一個門店有八百多萬營業額，就因為年底的購房補貼政策，讓二手房成交量猛增”。

樓市白衣騎士

2011年年底，浙江一傢身陷絕境的大開發商向杭州市政府求救。政府下屬的三傢公司，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買瞭過去，實現曲線“退地”。

事實上，在前幾次的中央房地產調控時，杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2006年1月，杭州試點“購房入戶”政策，外地人通過購房有機會落戶杭州。隨後兩年杭州市區房價從2006年6616元／平方米，飆漲至2007年的9042元／平方米。

2008年年底，浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。“多虧政府出臺政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機會緩過來。”宋衛平曾經這樣對南方周末記者感嘆。

不僅如此，杭州市政府在當時還出臺瞭《關於促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若幹意見》，從供需兩方面，回調各項從緊的房地產政策，隨後杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發佈的數據，2009年杭州平均房價幾乎翻瞭一番，突破瞭2萬元／平米大關，與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達1200億元，在全國排名第一。

而就在2011年年末的一次秘密約訪中，浙江一傢身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救：房子賣不出去，巨額債務卻即將到期，政府能否幫忙騰挪一兩個項目？據這位開發商透露，杭州市一位領導當即回應，讓其去找政府下屬公司商量。旋即，杭州政府下屬三傢公司，杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發商伸出瞭援手，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買瞭過去，實現曲線“退地”。

“現在最大的問題是，政府現在也沒錢瞭，2012顯然大傢都很艱難。”剛剛渡過償債危機的上述開發商這樣向南方周末記者透露。

大基建沖動

2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元，其中2010年為645.22億元。

從2012年起，地方政府巨額債務進入還貸高峰，但大多地方政府無力償還。

對包括杭州在內的諸多地方政府來說，這波因樓市低迷導致的土地銷售放緩，恰好出現在它們處境艱難的時期，因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

目前為止，還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15％，高於警戒線10.15個百分點，轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

“過去幾年，杭州因大規模的城建，欠債較多。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說，過去三年杭州土地收入總計近3000億元，但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

2002年杭州開始拆除西湖邊的圍墻。當時的杭州市委書記王國平提出瞭杭州的“城建藍圖”，構建以“國際花園城市”和“生態城市”為目標的綠色大都市。

到瞭2003年國慶，西湖全線實現無障礙免費遊覽，是當時唯一一個免費的5A級風景名勝；2007年開始，杭州又斥資1000億，修建一條由8條軌道組成的地鐵網絡。

杭州市統計局報告則稱，2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元，比上年增長7.2％；最近杭州市的一次工作會議披露，2012年杭州交通系統還將投資120億元，用於交通基礎設施建設。

不斷投入的巨資改善瞭杭州環境，並將杭州核心從西湖邊成功地拓展到錢塘江邊。十年間，杭州居住環境、城市形象地位，提升至各城市前列——但這些藍圖的實現，都依靠著巨額的財政投入。

錢從哪裡來？錢隻能從土地裡來。

土地財政之困

“土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金”。

幾乎很少有人知道，中國爭議頗大的土地招拍掛制度，最早是杭州市引進的。

1997年，杭州市成立瞭土地儲備中心，並在第二年出臺瞭第一個地方土地儲備條例，並在1999年推出瞭土地招拍掛制度。從此，杭州的土地價格就開始扶搖直上瞭。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿，作為先進經驗被快速復制。

和開發商一樣，杭州市政府也很懂得“惜售”，招拍掛以來一直用“饑餓”的方式供地，保持土地的“賣方市場”，並且出臺各種地方政策扶持房地產的發展——這種“綁”在土地上的城市發展，迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡，同時政府托市的意願非常強烈。江浙原屬富庶之地，年年攀升的房價引發更加狂熱的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是，它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入，並且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專傢稱，這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時，中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定，讓地方政府非常難受。

“杭州之所以屢屢救市，還是因為土地財政所困。”據趙杭生估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金，一旦土地賣價不好，基建資金供應就會失血。

但浙江省最大的房地產開發商綠城集團董事長宋衛平2月初已向南方周末表示，由於遭遇瞭資金鏈危機，2012年綠城的主題是生存，不會再去買地。

中原地產一份報告亦指出，2011年11月和12月，有三分之一的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，由於新樓盤銷量下降，2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局，就算他們想買地也無力競購。

這種狀況若持續下去，將會有更多開發商采取觀望態度，包括杭州在內的財政將受到重大沖擊。

2月14日，杭州市召開瞭一場推進十大產業發展的工作會議，計劃集中200億元資金用於扶持包括蕭山汽車公園、千島湖“水上飛機”等項目。“這200億元從哪裡來？”趙杭生聲稱，“顯然隻能來自賣地。”

（南方周末記者王小喬亦有貢獻）

(南方周末)