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頂樓加蓋多數為「約定專用」，民眾購買前須確認使用權利。范厚民攝

公寓大樓 屋頂加 露台約定專用 須經住戶全同意

【周承諺╱台北╱豐原報導】民眾買房子除了注意所購買的室內坪數外，對社區內的各項設施是否為個人或社區住戶共同使用也該搞清楚。法律專家表示，社區最常發生的糾紛為頂樓加蓋的「約定專用部分」，若民眾購買頂樓、頂加當包租公，卻遭樓下住戶反對，就會發生頂加無法使用的窘境。

大樓社區的空間依使用權利可分「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」與「約定共用」4種。「專有部分」，屬於社區住戶「個人使用」的區域，指的是住戶室內客、餐廳、房間與陽台等建物。共用部分則不屬於住戶個人所擁有，像是樓梯、走廊、通往大廳的走道等範圍，屬於社區住戶共同使用。 尤阿甘台中市豐原房屋出售網http://25232538.com

空間使用權辯分明

約定專用的糾紛與預防之道

詳讀「現況說明書」

民眾最須釐清的是「約定專用」部分，通常指的是社區部分設施經過住戶、公寓華廈管委會的同意，該設施由特定樓層住戶所使用的區域。常見的為頂樓住戶可使用頂樓天台、頂樓加蓋區域，１樓住戶則可使用１樓庭院、地下室。
許多民眾選擇購買中古公寓，會挑選購買有頂樓加蓋的頂樓戶別，圖的是可以增加室內使用坪數，或將頂加隔間出租，自用收益一舉兩得。但在購買頂加前，民眾一定要詳讀屋主或仲介提供的「現況說明書」，內容是否標註頂加部分為「約定專用」，這項標註代表頂樓住戶可使用頂加，民眾才能安心購買。
立詳法律事務所律師張建鳴建議，民眾可向賣方索取「約定專用同意書」，上面由全體住戶簽名同意頂加可供頂樓住戶使用，即可保證買方使用頂加權利。不過，張建鳴表示，曾發生過民眾買了頂加戶尚未入住時，社區內搬來的新鄰居不同意頂樓住戶繼續使用頂加。若發生這種狀況，可先與新鄰居協商，實務上也有走上法院的案例。一般情況下只要買方曾取得全體住戶同意，就可繼續使用頂加空間。 

公寓１樓庭院惹議

豐原住商不動產法務協理吳光華表示，民眾若是購買中古公寓的１樓，也須特別留心。部分老舊公寓１樓前方設置庭院，在「約定專用」的前提下，１樓庭院大都是１樓住戶單獨使用，若「現況說明書」沒有標註１樓庭院「約定專用」，表示社區內的任何住戶都能輕鬆的進出中庭，將影響１樓住戶隱私。民眾買屋前，必須多加檢視相關文件以確保權益。 

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