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租金遲繳2個月 房東始能催告

讀者蔡先生問：
我在外租屋跟房東簽了一年合約，前三個月我都準時繳款，第四個月因故遲繳，房東竟擅自拿備用鑰匙開門，在我桌上留下字條說：「到月底前不繳房租，要斷水斷電又換鎖。」請問，房東可以自行進入我的租屋處嗎？我也有押金兩個月可以先扣繳，他可以因為我遲繳十幾天就斷水斷電嗎？我可以告他嗎？

律師邱靖貽答：

按《民法》規定，承租人遲繳租金，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，期限內仍不支付，出租人得終止契約；不過承租人須遲付租金總額達二個月，出租人才能進行催告、終止租約。

建議和平溝通協商

換言之，你還未達房東得依法進行催告、終止租約的程度，雙方租賃契約仍屬有效。既然租約仍然有效，你仍有使用、收益租賃標的物（即房屋）的權利，房東不得無故擅自進屋，否則可能涉嫌違反《刑法》侵入住居罪。
不過，若押金金額在二個月房租總額以下時，以押金抵償租金是房東權利，而非義務，亦即除非房東同意，否則你無權主張以押金抵償積欠的租金。此外，倘若目前水電費係由你自行繳納，在雙方租約無特別約定情形下，房東應無逕行斷水斷電的權利。
房東所採取作法固有未妥，且有涉犯《刑法》之嫌，如你欲提起刑事告訴，並無不可。但還是建議按期繳房租，並與房東和平溝通協商，糾紛應不致繼續擴大，亦有助維繫雙方租賃關係，也是另一種解決的途徑。

記者郭芷余採訪整理

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