撰文 / 美商易而安不動產經理 莊智舜
當您決定委託不動產經紀人員替您銷售房子，經紀人員會要求與您簽立「專任委託銷售契約書」，已作為充分授權之文件。通常委託書的內容不外乎房地標示、銷售的價格、附贈設備、價款支付方式、雙方權利義務、委託期間、標的物現況說明書等項目。需注意：
契約審閱權
賣方簽立委託書時，記得當場請經紀人員說明契約內容，也可以請經紀人員提供委託契約書，以進行審閱。
委託書性質
委託性質大多分成「專任委託」及「一般委託」二種。如果簽訂的是專任委託，賣方就不可再私下出售或委託其他第三者。但是相對也享有更專業的銷售、更多管道曝光及接觸更多潛在買方的機會。
委託人權利義務
簽立委託書後，委託人應出具所有權狀影本、身份證影本及鑰匙等物品，並將房屋重要事項簽認於標的物現況說明書中。
產權調查
在不動產的交易過程中，產權調查是很重要的一環，不動產說明書就是產權調查後的書面結果。不動產的交易因為動輒上百萬、甚至上千萬，惟有透過交易前嚴密的產權調查，確認清楚交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等，方能避免交易糾紛。
不動產說明書應記載事項
■土地之應記載事項
• 土地座落、基地面積、權利範圍。
• 權利種類：所有權、他項權利。
• 所有權人及其住址。
• 現況是否有依慣例使用。
• 有無出租或占用情形。
• 土地使用管制內容：土地使用分區。
• 土地權利登記狀態：有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。
• 重要交易條件：交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。
■成屋之應記載事項
• 建築改良物標示：權利範圍、座落、建號、門牌、面積、建築完成日期、建築改良物用途。
• 目前管理使用情況：是否有住戶規約、共用部分有無分管協議及其協議內容、水電瓦斯供應情形、有無出租或占用情形。
• 建築改良物有無他項權利設定情形，以及限制登記。
• 建築改良物瑕疵情形。
• 重要交易條件：交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式、賣方是否有附贈買方設備。
• 停車位記載情形：有無辦理登記、使用約定、平面式或機械式車位、車位編號。
當然，在房屋買賣過程中，賣方是最能了解屋況的，若能在與經紀人員交涉過程中，主動提供屋況說明，能讓不動產說明書更加詳實，也能讓交易過程更順暢
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