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〔自由時報記者徐義平／台北報導〕因受法令嚴格規定，「土地」向來是壽險業者想碰又不敢碰的禁地，如今透過與建商合建，跨過這道鴻溝；同樣地，建商獲得壽險資金挹注，也相對減輕資金壓力。商仲指出，此種模式逐年增加，近期更有建商直接入主壽險，現金、開發技術一把抓。

商用不動產成寵兒

商仲指出，壽險業者滿手現金，面對股市不振、歐債風暴，對於股票、債券投資心態變得保守，相對具有穩定收益的商用不動產，成為壽險投資寵兒；不過，目前可買的商用不動產並不多，又要面對金管會提高的最低收益率底限2.125％，能去化的資金相對有限。

為求提高投資收益，壽險開始運用資金優勢，與建商談妥合建分屋模式，以分回比例當作各自報酬，也就是現金滿手的壽險出錢買地、建商負責興建技術與銷售。如此一來，壽險可以規避相關法令限制，建商也可減輕購地成本壓力，兩者各取所需。

近期採取合建分屋模式的業者，有宏泰人壽與興富發建設簽定合作開發的淡海新市鎮住宅案，以及高雄農16住宅案，主要是由宏泰人壽出錢買地，找來銷售能力強勢的興富發建設；此外，也有建商一手包辦買地、興建事宜，並在買地當下，便找到未來的建案買主。9月初時，欣陸投控旗下的大陸建設砸下24.5億元，買下台中七期近800坪土地、計畫興建商辦大樓時，便已確定買主；簽訂土地買賣契約後，立即與中國信託人壽、中國信託商業銀行簽訂以超過54億元購入整個商辦預售案。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，一般來說建商跟壽險合作，通常是具有技術跟資金的互補，壽險業通常就是純出資的財務投資，把比較複雜的土開或營造交給建商；譬如國泰的例子，由於民生建北大樓採都更方式開發，壽險業並不能擔任實施者，因此更需要建商的角色。

除採取合建分屋外，另一種方式更是直接，企圖達到全面資源整合，現金、技術一把抓，也就是建商直接入主壽險；目前知名案例有潤泰集團入主南山人壽、美孚建設成為全球人壽的大股東。

商仲指出，壽險有資金去化的壓力，但高價買地又會因炒作之嫌惹來不好的觀感，甚至被政府關切；因此透過與建商合作，壽險出錢、建商出技術的模式，可能成為未來的趨勢。

但學者擔心，擁有最多現金的壽險與開發能力強的建商牽手搶攻版圖時，會造成房價維持高檔，民眾期望房價要跌的可能性越來越渺茫。

自由時報 – 2012年11月26日 上午4:22