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中時房地產

2011/01/29

法拍教室－拍定後遇到第三人租約 怎麼辦？

馬婉珍

早期有些法拍屋，未拍賣前先出租給善意第三人，大部份承租人都不知道自己租到即將法拍的房子，後來才發現法院張貼查封公告，或管理員上門催繳管理費，才知道房東根本不是原本的屋主。

寬頻房訊法拍部經理游律揚指出，承租人與出租人訂定租賃契約而占有並使用不動產，有所謂的「買賣不破租賃」原則，法律有明定保障承租人權益的條文（土地法第100條），而若拍定人遇到拍得的不動產，有第三人的租約，也可善用以下處理方式：

一、「買賣不破租賃」：寬頻房訊副總陳俊隆表示，在此原則下，拍定人可與承租人和解，解除租約，取回不動產。

二、調閱查封筆錄，查明租約的性質，包括租金、租期、用途等，是否違反土地法第100條的規定。

三、租金是否違反一般習慣，例如租金過低、租期過長等，或租約是否偽造（需有確實證據），而據以向法院以「無權占有」，請求遷讓不動產。

四、若租約期限將至，拍定人可用存證信函要求給付租金，若承租人不為給付，就可終止租約，收回不動產。

五、若租期屆滿，可向承租人表示不願續租，請求返還不動產，若承租人不願遷離，則可依法向法院提出「請求返還不動產」之訴。

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