地權、物權切割國內少見

更新日期:2009/08/07 04:09

〔記者林美芬、陳品竹、林耀文／台北報導〕土地所有權與地上權切割的情況，在台灣只有很少的案例，根據指出，主要是土地法精神一直朝兩者合一的方向前進，且銀行估價作業也儘可能避開地上權，所以，除了一部分國有地會以切割使用方式開發外，一般民間土地案例很稀少。

地政士陳坤涵表示，民間對土地所有權與地上物所有權分開使用的觀念，一直不高，主要還是受到土地法的精神影響，依照土地法的策略精神，是希望土地、建築物的權利能夠合而為一，減少糾紛。民間在土地使用及買賣中，也朝此方向進行。

而在銀行的估價作業中，一般也將兩者切割使用的土地，視為產權不清，有的銀行根本不貸款，也引導一部分的土地利用。

台北仁濟院是少數個案

至於民間案例的部分，台北市有少數案例，主要是台北市土地價格高，建物分開使用，有相當程度的利益，但還是很少見，據瞭解，如財團法人台北仁濟院所擁有的土地，就是稀少個案之一，其所擁有的土地全部出租，而地上權則是以建築物所有權賣出，每個月再向建物所有人收取租金，租金所得就由仁濟院做公益之用。

中南部更牽涉到房地產價格不高，土地與地上物權利分開使用的利益更少，民間開發商興趣缺缺，只有少數學產地及國有地，會以長期興利的態度做切割使用。

但問題就在地主與地上建物所有權人開發意見兜不攏時，可能發生開發的阻礙，陳坤涵指出，在過去沒有適當法律來處理，但目前都市更新條例、或是政府刻意釋出的減稅及容積獎勵等優惠，土地與地上物都可以透過權利變換等方式適當的計價，彼此不會吃虧，可以改變以往的保守作法，減少爭議，同時增加土地利用的效度。

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增修地上權公共建設不需再徵地

更新日期:2009/08/07 13:09 賴宥霖

【台灣醒報記者賴宥霖綜合報導】往後政府要興建捷運，不必再向民眾徵地了。行政院會6日通過「民法物權編修正草案」，增修「地上權」，將土地所有權與土地以上空間權利分開，政府興建公共建設，可以只向地主購買「地上權」，原地主仍可繼續使用土地。律師蘇家宏表示，好處是可以讓不動產更靈活運用。

法務部表示，「民法物權編修正草案」可以擴大土地的使用價值，並將不動產的利用方式明確規範，讓民眾能依照自身需求，選擇相關法條規定。除「地上權」外，也增修了包括「不動產役權」、「農育權」、「典權」等法條。

例如以往政府的重大工程興建，往往需要購買或徵收民間土地，不但耗費龐大預算，更常引起民眾的抗爭，草案「地上權」的設置，可以大幅減少土地徵收的案件。政府只要購買土地的「地上權」就可以完成公共建設。例如台北一○一大樓及台北市晶華酒店，就是採取這種概念向政府購買土地的地上使用權。

恩典法律事務所蘇家宏律師指出，地上權的概念，在民法832條當中早就存在，行政院增修的草案是進一步將其細緻化。「這樣的好處是將很多權利分開，不動產可以做更靈活的使用。」

另外，新修「不動產役權」的「遠眺地役權」，讓土地所有人可以跟附近地主簽約，請求建築物不得高於多少公尺，避免妨礙景觀；另外一條「地役權契約」則可以跟附近地主簽約，要求地主不得自己或出租其他人共同經營同一事業，避免同一地區內的惡性競爭。

蘇家宏指出，地役權增修的辦法，跟地上權有異曲同工之處，同樣是將土地的權利分開使用，不過他也說，這條法律對大財團較有利，畢竟一般人或社區商店比較不會去跟周圍地主簽訂「地役權契約」。

「農育權」則是農業版的「地上權」，是保障土地上農作、森林、養殖、畜牧或保育的權利，就算地主轉讓土地，原來的農育權人仍然擁有農地正常使用的權利，不因土地買賣而有所影響。

草案修正的「典權」，則是讓「典物」如閒置土地廠房能永續利用。如台商要到國外投資設廠，可把在台灣的閒置廠房出典給第三人使用，等到回台灣再贖回繼續經營，此法有助於台商回台灣設廠。

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台長：春明地產黃春明

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