經過上半年來的政經衝擊及買氣忽冷忽熱震盪，新竹房地產市場最近悄悄地掀起變化，前陣子以首購產品為市場主流的情形已慢慢江山易主，下半年反而有大坪數、高單價化的趨勢，甚至將出現高總銷的指標性個案。

據太睿建設董事長陳宏洲觀察，市場兩極化的趨勢已無可避免，雖然近期間消費者看屋的猶豫期加長，但這只會壓縮到小坪數、低單價產品的首購產品的空間，而下半年大四房、甚至豪宅級產品則會陸續出籠。據了解，最近很多大坪數和高單價的建案都在搶搭接待中心和安排廣告計劃，積極準備進場推案，其中甚至傳出惠友建設、中悅機構、豐富建設等建商均將出現每坪40萬以上的挑戰新高產品。

今年初以來，房市震盪因素不斷，使得以竹科新貴為主要買盤的新竹房市上沖下洗，市民平均年齡最輕、可支配資產最可觀的新竹縣市，最容易受到消息面的影響，買氣忽冷忽熱。起先房市剛由去年的冰封期稍稍解凍，接著在通膨效應下於三、四月開出一支長紅，自住型的首購買盤是這波主流，投資客搶紅單套利的重現市場也進一步印證首購市場熱度。

不料，在政府政經政策波動不定之下，景氣急轉而下。政府打房手段祭出後，房價並未見下修，更嚴苛的貸款條件只限縮了中產階級的購屋能力，對於大戶並沒有多大影響。隨著購屋者猶豫期的加長，首購產品漸漸退潮，先前看好首購的搶紅單投資客也出現退訂現象。深耕新竹多年的陳宏洲觀察，從土地開發的觀點來看，高價產品本來就需要較長的蘊釀期，下半年的推案高峰剛好遇上市場的轉型。

陳宏洲指出，股市市值大幅蒸發，會讓部份資金移轉到房地產市場做避險，但這是口袋深資產戶的資產佈局，手頭只擁有少數股票的小資一族，反而被股市吃掉了頭期款，購屋能力大打折扣。相對於口袋捉襟見肘的首購族退潮，近來各建案反而出現一些在股市中受傷的「災民」擁進看屋，他們大都關注大坪數、高單價的產品，雖然成交的買氣還是偏弱，但已透露出市場正在轉型的徵兆。

市場的變化，可以從建商的產品規劃可以看出。例如，富廣建設的「景泰然」一期時主力是60坪，二期則主推100坪產品，富源建設國光街新案則以50至80坪房型為主。整體而言，在M型社會兩極化現象下，下半年市場上除仍有些套房、2房的低總價產品推出之外，再來就是50至100坪以上中大坪數最多，30到50坪的產品反而變少了。太睿建設的「太睿國寶」也將在下半年進場，陳宏洲指出，坪數設定在50~73坪，即是鎖定重視地段的新竹在地資產客，市中心城隍廟附近基地稀有，加上全國各縣市的市政特區內都有價格保值的優勢，這種產品是下半年最受矚目的標的。

至於價格方面，大都站穩2字頭，開價多為每坪28~32萬，成交則在23至27萬之間。隨著大坪數、高單價產品陸續出籠的新趨勢，最近積極準備進場的建案中，以32~35萬的開價為多，甚至也出現開價上4字頭的個案，以頂級產品來做出市場區隔。

新竹房地產市場曾在上波金融海嘯前房價挑戰每坪40萬，最近傳出惠友建設的「惠友紳」每坪35萬起、少數精品開價達42萬；位於六家派出所斜對面豐富建設的「富豪至尊」，坪數80至120坪之間，傳出有可能會開到40萬以上；而中悅機構的斗崙段商業區豪宅案，也會有每坪牌價超過四十五萬、挑戰歷史新高的產品。

不過，上述推案均位於賣壓沈重的竹北地區，喊出高價的市場反應如何仍待觀察，但至少測試市場下階段水溫的意味相當濃厚。