9/21’07 From 今周刊
http://www.gogofund.com/imember/knowblog/rptcont.asp
今年928房市檔期在市場多空對峙下，擾亂了所有人的視線，有人中場休息、有人乾脆抽身離場。然而，危機往往就是轉機，當所有人都慌亂下台，舞台就留給做足準備的人獨秀。專家認為，今年操作房市得「積極而不著急」，姿態固然可拉高、下手固然須沉潛，但千萬別讓您看房撿便宜的權利睡著了！
站在景氣的分水嶺上，這陣子，許多手上握有或預備進場的房地產買家，猶如一腳踩在半山腰的懸崖，很怕一失足就跌落萬丈深淵，引來千古恨，不少人的信心就這麼鬆動了。拿永慶房屋最近發布的數據來看，原先月月上揚的台北縣市成屋交易量，不但自六月起開始止漲，到了八月甚至還較七月衰退兩成。
這期間，不僅中古屋交投轉淡，站在銷售最前線的代銷業也嗅到景氣的變化。日前代銷公會即保守預測，今年台北市推案銷售率將由去年的八成跌至五五％，「幾個月前新案進場二、三個月就能clean，現在往往得拖到六個月。」新聯陽實業研展部襄理魏洪成無奈地表示，空頭的訊息彷彿瘟疫似地，讓許多害怕染病的消費者，連狀況都還沒搞清，就聞風走避，躲了起來。
然而就在一片閉關聲中，許多曾在市場上獲利豐厚的房地產達人，近來的動作和想法，卻顯然與一般人不同。日前以《教你三十萬買屋當富豪》一書成為暢銷作家的塑身女王張淳淳，正是其中之一。
■撇步１：選定離「手」
理性主導才能逆市獲利
近來高調暢談房市致富術的張淳淳如何面對市場反轉的窘境？她非但沒停下腳步，還順利處分了一間屋齡十多年的華廈及買進了一間在台北市大安區黃金地段的公寓。令人咋舌的是，張淳淳賣出的公寓，才短短投資八個月，就獲利近百萬元，買進的，原本屋主半年前開價每坪五十四萬元，最後卻只用三十三萬元輕鬆買進。
張淳淳坦言，在年初房市最熱時，想找一間價位合理的好房子，往往得排隊等候，孰料，時序才一入夏，的確就嗅到不一樣的氛圍。隨著房市氣氛逐漸逆轉，她發現，原本惜售的賣家開始鬆動。接著，她手機上主動傳來要她買房的簡訊，甚至一周可以高達二百多通。而這一聲聲告急的訊息，起初也讓手上握有四十二間房的張淳淳忐忑不安，心想：「房市該不會要回檔了吧！那怎麼辦？」但值此之際，在她腦中旋即閃過股神巴菲特危機入市的不敗投資心法，心中有了另一個聲音：「或許在大家都出場時，才是我一個人的舞台！」
於是張淳淳趕緊停止內心的拉鋸，化被動為主動，反而更積極研究房市。她除了依慣例閱讀各報章雜誌的房地產訊息，辦公室內，更架設了兩台電視機，一台定頻在房市談話節目，一台則鎖定財經新聞台，為的就是找出目前房市的真相…
■撇步２：「看」清真相
拉高姿態扭轉賣方市場
首先即是認清真相！對此，甲山林公司總經理張境在就理出「成交量縮」、「房價偏高」、「房貸轉彎」、「推案過大」、「景氣曖昧」等今年市場最憂心的五大疑慮。
張境在表示，儘管入夏以來市場成交件數萎縮，但房價卻依舊「ㄍㄧㄥ」在原先水位。這主要因近年土地和營建成本大幅上揚，相較於二○○三年房市低檔時期，房屋每坪造價至今已大漲四至六成，許多建商寧願眼看著買家縮手，也不願賠本求售。以高雄而言，入夏後儘管各案場來客量減少一至兩成，但凡是新推案，一律反映新成本，開價由前幾年的每坪十二萬元調至十六、七萬元，精華地段甚至不乏有上看三十萬元的高價產品，還有建商乾脆收傘暫不推案，要等消費者撐不住回頭看屋時再進場，高雄建商公會理事長陳武聰說。
其次，雖然房價頻創新高，但許多地段好、品牌佳的「好宅」仍然炙手可熱。以今年九二八檔期而言，台北信義區皇翔F4上看一百五十萬元、台中七期寶輝一品花園也上看六十萬元。而不單是豪宅熱度依舊，市場上更不乏搶翻天的黃金店面，位於台北市復興南、忠孝東路角地、月租金二百一十萬元的二層樓的店面，隨著原租戶萬泰銀行年底租約到期，已有許多知名連鎖店積極搶進，其中以腕錶名店歐美茄和旅行社ezTravel搶得最凶，於是業主前彰銀董座張伯欣拉高姿態，預備將店租調至二百五十萬元…
■撇步３：放慢「腳」步
積極跑場擴大買方空間
台中市建商公會理事長賴源釗則認為，「房地產再也不可能回到十年前的大空頭了！」雖然目前房市處於箱形整理階段，民間對於當下的兩黨及兩岸政治關係仍有疑慮，但現階段國內房市底部堅實，消費者大可不必過分擔心崩盤，反而過去的賣方市場已扭轉為買賣方均勢格局，買家空間加大，而認清真相後，目前才正是進場挑房的好時機。
對此，台北市代銷公會理事長曹瑞濱呼應廖本勝的說法，他建議，由於個案成交時程延長，消費者可以一改過去追著價格跑的心態，「積極看房，審慎買房」，在產品方面，可從容擴大選擇範圍、重新檢視自己的需求。而財務方面，也可在這期間培養與銀行端的債信以及審視家庭理財規畫，「用時間換取空間」，待一切釐清再出手買定。
四年前在SARS低檔時期錯失買房良機的簡世楷，最近終於入住剛買的夢想屋。在銀行放款部門任職的他，其實早在六年前結婚時就與老婆租房入住北縣飆漲地段板橋，當時房市不景氣，在銀行看多了斷頭法拍個案的他，自以為聰明，認為還不到買房的時機，○三年當部分朋友在板橋購屋時，他還一度嘲諷：「房市還會再跌，現在買，太傻了！」
孰料，自那年起，板橋的房子一路飆漲，預售屋由每坪十六、七萬元飆至三、四十萬元，在此期間，簡世楷不斷自我安慰，「房價還會回跌！」也安撫老婆，「我們先存夠自備款，等房價回到SARS時，就能買更大的了！」然而事與願違，眼看著不斷追加的頭期款仍趕不上房市的漲幅，這對夫妻足足當了六年的無殼蝸牛…
目前才二十八歲，卻有八年房市投資經驗，手上更有三、四間套房的黃士群，近年靠著房地產出租和買賣迅速累積財富，日前更因買下中科特區的百坪豪宅送給媽媽當母親節禮物而登上地方報紙人物版。他分享買房心得時指出，今年下半年來議價空間明顯放大，因此無異是殺價的好時機。「記住！要以多殺多！」黃士群認為購屋議價的絕招莫過於「用統購換取折扣」，他並分享了三多策略。
第一、選房選爆量區，利用建商彼此競價壓力，大膽砍價，以多殺多；其次，已有舊房的換屋族或投資客，建議可找老建商個案購買，利用老交情制價；另外，若有親友也正值買屋期，可考慮統購，或加買保值性較高的車位，以量制價。
總之，危機就是轉機，值此市場動搖之際，房市買家不應躲在角落，反而更要掌握「知」的權利，因為「看厝免錢」，聰明的你，又何樂而不為呢？
