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不動產的景氣變好了，投入房仲業的人也增加很多，當然啦，以年輕人來講這類時間上不用像在工廠或辦公室綁死死的，而且一成交就可以領到高額的獎金的工作是相當具吸引力，房地產的熱絡也是本人從事15年來所未見過的榮景，好的房子幾乎是用搶的

房仲業者多業務人員也多，人多是非也跟著多了，有些人為了成交甚至曲解的合約條款中的解釋

消保法-定型化契約:

第 二 節 定型化契約

企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。
定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。

企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供
消費者審閱全部條款內容。
違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構
成契約之內容。
中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項
之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。

定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。
定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：
一、違反平等互惠原則者。
二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。
三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者
    。

定型化契約條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者明示
其內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消
費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容。
前項情形，企業經營者經消費者請求，應給與定型化契約條款之影本或將
該影本附為該契約之附件。

定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預
見者，該條款不構成契約之內容。

定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分
無效。

定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一
部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但
對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。

中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載
之事項。
違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效
力，依前條規定定之。
企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核

常遇到的情況:

1 審閱權(買賣猶豫權):

仲介業者的審閱權是3日，預售屋的是5日，通常你要寫的意願書/要約書中，一定會提到這一條，通常內文中都會寫到行x年x月x日經買方攜回審閱(至少三日)，有的還會提到您自願放棄審閱，或是提前三日填寫，其實這些都是不行的，一旦糾紛發生時，消保官那邊若一問就知道了，客戶會提起他叫我往前三日寫的，那業者就需證明客戶真的有攜回三日，而這.....證明不出來

正確的做法: 填寫時，按真正日期來填，比方你下斡旋時是8月5日，那審閱期就寫8月5日，客戶一定有附本攜回，如談的時間經過三日就ok，若是三日內成交呢? 很簡單，請客戶再親自補寫審閱完畢不需三日，我想客戶真的喜歡這房子就一定會配合，若是他還有疑慮當然可以不買，這本是內政部的本意

2 斡旋金或要約書的選擇權: 內政部規定房仲業必須給客戶就斡旋金或要約書擇一選用，在此不在詳述

2 斡旋金或要約書撤回權: 在屋主同意前，買方可隨時撤回!

    撤回常見的糾紛:  業務:沒關係啦，你先寫，不買可以隨時取消

                                    但是，他沒提到當屋主同意後，就視為成立了，通常此時斡旋金就可轉為定金了，要是你不買的話，他會跟你說屋主要強制執行合約.........你要賠....然後存證信函滿天飛~ 一般人(特別是中國人)就會覺得:啊~ 要上法院，我不要....於是就....

解決的方式:

第一.先從審閱權來下手，通常是很利於買方的，有很多的糾紛案例即使是簽定了買賣合約在此種情況下還可全數退回

第二.審閱權的問題業者很正確，買方是真的不買了，是否真的得全數賠，其實，買方也可以向法官提出違約金過高，聲請法院行使酌減權

4 特別條款:

比方約定要能貸多少合約才生效，"定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分
無效"，這句話的意思合約中內容不能排除你所寫的這條，比較常見到糾紛是，雖然有寫，但是因你自己的條件不能貸，不關房子的事，所以你要賠.......，請問寫這合約的人是你，這條不是因為你而寫的，那難道是為廣大的社會大眾嗎?

以上是最近遇到的案例，所以我拿來分析給大家看看，最近一個月來已有四個朋友打來問我這類的問題了

如果你真的遇到了問題，你可以先去當地縣(市)政府洽詢消保官，他會行文給業者15日內處理，而此時，就會來找你談，也許要你賠少點來處理之類...不過請記得你自己的權利，如果談不成時，會約雙方到府(縣府)來談，再不成時提交調解委員會，再來就民事訴訟，不過，通常是到消保官那邊時就ok了

給大家一個網址，你照上面的時間改一下，就可以看到很多的糾紛案例及處理方式:

http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A12/A1209/A1209A.aspx

我想，在幾項大前提下，即使是房仲業者有小瑕疵，買方也不致為難你，如果讓買方買的價格滿意，業者服務態度良好，交易制度安全，案件產權清楚，若我真的沒寫到審閱權，或是選擇權忘了勾，我想買方不會以此來為難我，不是嗎? 各位買方

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