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由於早期政府劃定土地使用分區是以都市計劃法規定為主，因此會訂定各區使用都市計劃區的土地使用分區，主要可分為住宅區、商業區與工業區，不同的使用分區，規定也不同，就連容積規定也不同，不只影響到該土地未來興建後的樓層數，該區域的生活機能、附近的都市環境，也都會有所不同。

 

其中，商業區建蔽率與容積率高，可容納較多人口，對噪音的容許度也較住宅區寬鬆。工業區不僅噪音與空氣標準低，學校設置也比較少，且若做住宅使用更是違法，恐遭罰鍰，

 

江龍名表示，如果登記為住宅用地則是一般住宅使用，這是一般我們最常見的普通的住宅，也是最無問題的地目。不過乙種工業區，原本是被規劃做為工廠、工業使用，不過由於大台北房價貴，不少建商就會私下在乙種工業區興建住宅，就變成了「乙種工業住宅」。

 

乙種工業住宅通常位於工廠或辦公大樓之間，生活與學區機能相對不便利，也可能常常遇到鄰居真的作為工廠使用。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾經有人買了乙種工業住宅，住進去後才發現隔壁鄰居居然就在房子裡面設工廠，而且每天敲敲打打很吵鬧，一氣之下告上法院，卻敗訴。敗訴理由是，乙種工業區本來就可以開設工廠，反而是當住宅使用的人「違法」使用。

 

雖然因為乙種工業區地價便宜，價格往往會比一般市價低1~2成，總價也相對便宜。不過工業區依法不得興建住宅，若違規使用政府將罰鍰6~30萬元，且工業住宅多是建商取得執照後，再次施工變更格局後出售，而二次施工也是違規使用，雖然目前遭舉發的情況不多，但若不幸遭舉發就必須要回復原狀，不可不慎。

 

一般商業區按照法規規定，是供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定。所以一般大馬路上的住商混合大樓大部分都是屬於一般商業區。

 

商業區通常位於市中心，商家多，周邊可能有影城、大型購物商場、飯店等，相當熱鬧，由於土地建蔽率與容積率高，建物也因具有出租與店面價值，房價與地價往往也較高，未來具增值性。