（圖片取自 PEXELS 網站）
前天和朋友聊及買房，是要婚前買或是婚後過幾年再買？回想我自己，我不止慢了5年耶，我應是慢了十幾年！當然這裡說的是自住的房，我慢了很多年！！
標題是 ”慢5年買房“，但嚴格來說，套個窮爸爸富爸爸的說法，應是我 33 歲時先買資產，而不是負債，現在回頭算算兩者的差異，
1. 若 12 年前買負債（自住的房），
缺點：每月要支付貸款、每月可投資本金大幅變少、第一桶金累積的速度變更慢、要花裝潢費用、每年稅金等、負擔房屋修繕費用。
優點：不用付租金、不用搬家、可佈置自己的家。
存款：假設收入的 1/10。
2. 若 12 年前買資產（收租的房），然後持續租屋
優點：每月不用支付貸款、每月可投資本金增加、第一桶金累積的速度快、不用裝潢費用、不用繳每年稅金等、不用負擔房屋修繕費用、近年可申請租屋補貼。
缺點：每月付租金，且付了 20 年還是沒房子、看房東臉色、不時要搬家、不能佈置自己的家。
存款：假設收入的 1/10 及包租公（租賃）收入。
以下用一千萬的房產為例，來看看上述 2 者存第一桶金的速度差異，貸八成（800萬）、20年、1.5% 利率，假設貸款金額佔收入的 0.3，可儲蓄支出為 0.1，其他生活總開銷為 0.6，每月房貸 3.86 萬（年 46 萬）；也就是說，年收入若 100 萬的話，每年 30 萬付房貸、10 萬儲蓄、60 萬生活所有開銷（含保險）來估算。
1. 若 12 年前買負債（自住的房），
每年支付 46 萬房貸（年收入約 150 萬），年存 15 萬。
2. 若 12 年前買資產（收租的房），然後仍持續租屋
每年支付 46 萬房貸（年收入約 150 萬），租屋租金年支付 12 萬，年收租 58 萬（可用來支付 46 萬房貸及 12 萬租金），年存 15 萬 + 46 萬（原收入的 0.3，做為房貸使用）。
參見上表，到 38 歲所累積第一桶金的錢，竟相差 371-93=278 萬；10 年後相差 464 萬；20 年後竟相差 926 萬！！！
運氣著實不錯，老婆大人准許慢點兒買房自住，讓我們可以速速地積累第一桶金。上述的數字純為參考，此類買資產存第N桶金趨勢，平均來說應是較買負債（自住房）的人快；但要達成此模式，還需要參照以下條件，
1. 十幾年前至今，此例都不適用於台北及新北地區，此區域的平均投報率相對低
2. 物件要嚴選：收租租金大於租房租金，加上租賃物件房貸的物件
3. 總生活支出要維持低於原來收入的六成
4. 開外掛的加速方式（開源）：專注本業、讓自己年年調薪或被挖角
可能有人會問，那現在咧？還有醬子的物件嗎？若有的話，我早入手了！有興趣的可參考 “包租公如何挑租賃物件” 一文。
本文的重點是買資產優先於負債，並不是鼓勵大家去當包租公/婆哦！且這市況看來也不太適合，再加上節流、開源的時間加乘，第N桶金的模型很快就完成囉！
《想知道退休後的財務狀況嗎？來試算看看！》
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