香港市場的熱鬧源於無窮無盡的動力，每年3月都會掀起新一輪投資熱潮，因爲香港的經濟命脈—地産業大佬們都要打開賬冊，宣佈半年來的業績，該送多少股息，還要說說現在香港地産市場的問題，這很關鍵---他們的態度和觀點決定了下半年，買樓會不會漲?市場會有多少新樓盤?當然還有股票的增值空間。
2005年3月3日，地産股業績公佈潮揭幕，龍頭地産股新鴻基地産(0016)、以及中型地産股恒隆集團(010)和同系恒隆地産(0101)三隻地産股同日公佈2004至2005年度中期業績。業界說這些大佬們都喜歡好意頭：3月3，預示不停的升啊升。
市場的風向標 大行的預期角力
早在2月底，就有市場分析報告見報刊，評說今年這3支先鋒股的業績，我們看美資大行摩根士丹利發表報告就是一個典型：報告指出，預期新鴻基地産半年純利增長94%至53.14億元，每股盈利升95%至2.3元。大摩更估計，新鴻基地産中期派息會增加8%至每股0.65元。大摩預期，新鴻基地産期內住宅銷售增幅最大達37.91億元升26%，租金收入升3%至25.64億元，而財務開支減少70%至6800萬元。此外，大摩又估計，新鴻基地産期內將會因出售亞洲貨櫃碼頭57%而獲利14億元，同時又在創紀之城五期中獲利3.4億元，該行料新鴻基地産期內物業發展毛利率由去年同期的18%升至35%。
高盛則預測，新鴻基地産中期純利爲49億元。野村證券略顯保守預期，新鴻基地産的中期盈利會上升18%至33.4億元。美林證券的報告是新鴻基地産中期純利可達33億，按年增加15%。不過美林亦只給予新鴻基地産“中性”的投資評級。
新鴻基地産的未知數如此大，也令大行之間觀點差異大。對“小個子”恒隆集團及恒隆地産則興趣稍淡，野村證券料2005年度恒隆集團的中期盈利約8.95億元至12億元，上升2.06倍至3.1倍，而恒隆地産的中期盈利介乎15.4億至20億元，上升1.92倍至2.8倍。
高盛預計恒隆集團中期純利12億元，而恒隆地産純利爲20億元。摩根士丹利發表報告指出，預期恒隆地産期內純利增長2.08倍至16.22億元。
這是市場熱鬧的第一步，投資者當然視專業的國際大行馬首是瞻，大行報告也就是風向標。恒生指數經過前2日急跌後，開始有初步支援，3月3日恒生指數低見13785後才反彈，並以13892收市，上升41點。
恒隆地産發頭彩 光芒四射
3月3日下午1點多，香港中型地産發展商恒隆地産(0101)先放炮，頭響就出彩。
恒隆地産(0101)中期純利同比增加逾兩倍，截至2004年12月底止的2004/05年度半年純利16.148億港元，2003年度同期爲5.269億元增長206.5%。和市場預期的淨利介於14.9-16.2億港元基本相符。恒隆掌舵人陳啓宗說因爲香港地産市道復蘇，利潤主要來自售樓和租金收入。每股盈利0.483元，派中期息13仙，收市報11.8元，跌0.422%。
我們來看看恒隆的賬本：其半年營業收入50.88億港元，2003年同期只有11.18億港元，公司旗下位于九龍臨海的重點豪宅專案--君臨天下、君逸山，和位於西九龍的中價樓盤--碧海藍天的銷售正值香港樓價持續,提高這方面的盈利貢獻，套現39.06億元，令公司營業額大增逾3.5倍。，盈利12.94億元，售樓利潤達33%。
恒隆地産(0101)租金收入爲11.82億元，利潤爲8.865億元，增長13%，其中香港租金收入上升6%，上海更升逾20%，但相信下半年度業績不會以倍數增長。上半年集團於銅鑼灣及中環零售物業租金各有7%增長，而旺角更有28%。位於購物中心區銅鑼灣的恒隆中心及商業中心區的金鍾廊等，受惠于大量內地旅客遊港,刺激香港本地零售和飲食業務，加上香港經濟復蘇，去年通縮結束，部份旺鋪租約到期，商場趁機訂定更高租金，令租金收入大大增加。
公司建議派發中期息每股0.13港元,對上一年同期爲0.11港元。公佈業績後,恒隆地産(0101)午盤報11.95元,微升0.84%.截至3月2日，過去一個月股價上升近2.6%。
投資上海 內地是恒隆未來動力
目前恒隆在中國內地的投資物業集中在上海，淮海路旺區附近恒隆廣場和徐家彙港彙廣場,總樓面面積達280萬方尺,平均回報率逾10%,較三年前的4--5%大幅改善。公司也透露：今年內將有260萬方尺新落成面積,包括寫字樓、商場和服務式住宅,當中部分將會放售,成爲公司盈利增長的主要動力。
恒隆地産2004年11月以每股12港元、先舊後新方式,發售3.7億股股份,集資約44.4億港元,以補充在香港和中國內地的土地儲備，爲2年後儲備後勁。這次發佈的半年收益達到16億，也給投資者一個快樂的回報。
同時，至於恒隆地産的母公司--恒隆集團有限公司（0010）亦公佈中期業績，純利達13.5億港元，和去年同期相比增加3.6倍.公司建議派中期息每股0.145港元,上年度同期爲0.12港元。
2004年香港地産平均升值3成，投資者看好經濟正從低谷中復蘇，同時大量遊客的湧入香港帶動消費者信心，經濟向好。大行分析師也預期,2005年的地産價格將再漲15-20%。路透社香港向當地20名地産分析師調查後公佈報告：平均預計恒隆地産(0101)截至2005年6月底止的年度利潤可達33.9億港元。
新鴻基地産 光芒耀眼 震驚同行
3月3日下午接近4點，股市收市前，新鴻基地産(0016)公佈半年業績，上半年度入帳的物業銷售額猛漲，上升七成，加上出售亞洲貨櫃碼頭錄得14億元收入，集團中期純利暴漲95%，至55.49億港元，每股盈利2.31元，令外界一片譁然，也大大超越最爲大膽的美資大行摩根士丹利預計的53億，更令美林、野村等不太看好的大行跌落眼鏡。
2004年7月至12月，新鴻基地産(0016)入帳售樓收入共爲51.3億元，2003年同期30.19億元，按年上升70%，售出及預售樓宇44.57億元，2003年同期爲69.65億元，實際收入跌了36%。2005年初至今再售出物業總額25億元。
銷售的主要樓盤是香港珀麗灣第三期樓面101.7萬平方呎，農圃道18號樓面26.8萬平方呎，創紀之城第五期128.3萬平方呎，售出75%單位。售樓毛利爲14.83億元，比去年同期升1.8倍，毛利率爲29%，遠高於2003年同期的20%，足以反映香港樓價回升令利潤迅速增加，地産商樂見經濟溫暖，房價上漲，收入大增之餘也人氣很旺，這似乎是香港地産業最受用的策略。
2004年7月至12月租金收入，微升2%至27.8億元，淨租金收入爲22.6億元，較2003年同期上升2%，出租率95%；國際金融中心位於中環極佳位置，寫字樓和商場接近全部出租，創紀之城第五期商場AMP，是東九龍具特色最新商場，60萬平方尺也差不多全部出租。公司旗下三間酒店入住率92%，房租也增長很快，酒店收入3.41億元。這推動新鴻基地産(0016)獲得22億租金純利收入，其中酒店業務帶來1.35億元純利。
僅此看，中港經濟、人流、物流的密切融合，對香港地産商的好處立竿見影。
新鴻基地産(0016)旗下電訊運營商數碼通聯合歐洲電訊巨頭VODAFONE推出3G手機，業務也增長迅猛，半年收入18.3億元，比2003年15.5億元增長2成，利潤率較薄，只有2.42億元，比2003年同期略減100萬元，可見香港電訊市場競爭激烈。
還有就是新意網，建立互聯網資料中心，手持13億元現金，穩健經營獲得半年4150萬元的收益。
總計，新鴻基地産(0016)公佈的半年期營業收入總額達到112億7800萬元，純利55.49億港元。
今年賣樓收益料達到160億
新鴻基地産(0016)副主席郭炳江表示，集團售樓的邊際利潤可保持在30%水平，下半年將落成的住宅樓盤包括爵悅庭和宇晴軒二期等，涉及樓面190萬平方呎，連同上半年落成的120萬平方呎，2004/2005年度住宅落成量共爲310萬平方呎，已經預售出65%單位，公司預計2006/07年度、2007/08年度則分別有390萬平方呎及340萬平方呎住宅落成。
郭炳江表示，由於供應減少，市民收入上升，對香港樓市前景仍感樂觀，保守估計2005年中小型住宅樓價會再有5%至10%的升幅，2005年至今集團售樓共套現25億元，2005全年估計將套現160億元，涉及單位3000個，包括凱旋門及奧運站住宅專案，2004年新鴻基地産(0016)售出4700個單位，套現130億元。
郭炳江指出，隨香港經濟好轉，樓市最低潮已過去，新鴻基地産(0016)收租物業如國際金融中心、AMP等高級商場落成，租金收入會持續增加。
新鴻基地産(0016)執行董事黃奕鑒也表示，雖然樓市大幅反彈，但新鴻基地産(0016)上半年邊際利潤爲29%，仍遠低於1997年地産高峰期的55%，他希望維持在30%的水平。
目前土地儲備4290萬平方呎，其中2140萬方呎已落成投資物業，2150多萬平方呎爲發展物業，另有2100萬方呎爲農地。集團將繼續發展新地標專案作出租用，並在適當時機出售部分非核心出租物業以提升回報。3間新酒店即將落成，國際金融中心四季酒店今年9月開業，另兩間新酒店即麗嘉酒店及WHotel位於九龍站在興建中。
出售亞洲貨櫃碼頭 獲利14億
在地産業的大旺，新鴻基地産(0016)實際稅前收益達到35.6億元，其他電訊、網路、酒店稅前利潤差不多12億元，這部分收益扣除開支還有40億多，實際看地産業務增長並不見多。
真正帶來爆發式增長的是新鴻基地産(0016)出售優質資産帶來的特殊收益，集團先前行使優先購買權向股東購入亞洲貨櫃碼頭28.5%，令持股量上升至57%，其後全部出售，碼頭一塊的收益14億。另有2.32億元則令證券界意外，原來是新鴻基地産(0016)將附屬信貸公司PrimeCredit售予渣打。整體的特殊收入達到了18.86億元。
出售碼頭也是精彩以一役，新加坡港務局曾三次出手希望取得八號碼頭的股權，杜拜港務間接持有八號碼頭46%股權，擁有優先購股權阻止新加坡港務，購買其中的31.4%的亞洲貨櫃碼頭（八號碼頭股東之一）股份。優先購股權的限期是2月28日。
新加坡港務首兩次出擊都遇上程咬金。2004年11月中，新加坡港務趁環球貨櫃碼頭爲出售全球碼頭資産進行招標之際，向當時八號碼頭的股東置地收購亞洲貨櫃碼頭的股權，可惜被新鴻基地産（0016）截擊。之後，屢敗屢戰的新加坡港務轉向新鴻基地産接洽，又被其餘兩名股東——環球貨櫃碼頭（及後被杜拜港收購）和新創建突然殺出壞其好事。因此，當新加坡港務第三次向新創建收購其持有的31.4%亞洲貨櫃股權時，外界預期杜拜港務會行使優先購股權。
但後來，杜拜港放棄購股，新加坡港務如願以償。新鴻基地産(0016)將股權售予新世界發展（0017）獲得14億多收入。新世界發展再轉售新加坡港務。
這精彩的購並戰，帶給新鴻基地産(0016)14億純利，帶動公司利潤猛漲至55億之多。
派息 郭氏家族收7.6億股息
掙了錢，按照慣例就是大家高興，派派紅利，彼此快樂一把，新鴻基地産(0016)高調宣佈增加派發中期息17%至每股0.7元，相對於每股淨收益2.32元，很明顯增幅很小，對於派息增幅只有17%，郭炳江解釋，其實撇除特殊收益，新鴻基地産(0016)半年盈利只升29%，今年亦要預留較多資金投地及爲農地補地價，所以派息7角是適當。
雖然如此，新鴻基地産(0016)大股東郭氏家族基金依然收息豐厚，有證券行粗略估計可收息近7.6億元。攢個滿缽，一點也不誇張。
對未來，法國巴黎百富勤區域證券執行董事顔偉洪對新地業績預期最爲樂觀，預測新地2005年六月底止全年，純利可高達110億元，增幅近六成，預計郭氏兄弟全年可收取股息多達21.7億元。
今年的地産價格將再漲15%-20%
開局極好，給餘下的大地産商以大空間，路透社在香港的分析員評價說：香港地産價格的迅速攀升正令香港本地發展商累積更多財富,並有助於增強它們在今年餘下時間內的獲利成長。分析師預期,今年的地産價格將再漲15%-20%。
最樂觀的人士估計：香港單元住宅的價格明年年底之前將上漲近5成。瑞銀集團香港股市方面的主管Franklin Lam認爲,中國內地對香港服務業的需求增長,亦刺激地産市場的復蘇.
可以預見：大地産商九龍倉（0004）、鷹君地産（0041）和太古股份公司A（0019）等其他地産企業亦從中受益.
BNP百富勤稱,今年將約有21,200套住宅完工,2006年將僅有17,000套,而過去數年則每年完工26,000套.空置率自兩年前的6.6%降至6.2%。
這一切資料都令這個市場充滿生機。
它的活躍激發香港，這個擁擠而流動的城市充滿陽光，它的居民的臉上，有了8年來少見的笑容。
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