你有投資過房地產嗎? 投資房地產有分兩種,一種是長期投資型,另一種是短期投資型。
長期投資
長期投資,最主要以租金收益為主,像是收租套房、收租店面、住家出租。這種類型的人買到之後會先出租,先收個幾年租金,用租來客養房,等房價漲了再拿出來賣,再賺房價漲幅的價差。他們看的是投報率、出租率、增值性。
投報率=一年租金收益÷成交價×100%。
比方說一間250萬的套房,一個月租薪8000元。那投報率就是96000÷2500000×100%=3.8%。
以大桃園來說,投報率平均在3%~4%上下,如果超過4%以上就算是不錯的物件了。
如果有閒錢,買房投資收租金是一個非常不錯的選擇,如果有250萬的現金你放在銀行能有多少利息?
現在銀行定存利率也不過才1%多,把錢放在不動產有4%的投報率,比銀行好太多。租個幾年後,房價上漲了再出售,還可以賺漲幅的價差。
短期投資
短期投資,最主要以低價買入,再以市場行情出售為主,買低賣高賺取中間利潤價差。這也是一直以來投資客主要的交易行為。
比方說行情1000萬的房子,投資客以800萬購入。經裝潢整理後,再以1000萬的市場行情價出售,扣除裝潢成本後就是獲利。
而這些投資客低於行情買進的成交價格也會登入在上面,但一般市場上根本不可能買到這樣的價錢。可以閱讀我之前曾經寫過一篇文,你在看時價登錄的價格買房子嗎?
投資客的房子可以買嗎?
有人說: 我不要買投資客的房子,他當初才買800萬,才幾個月就要賣到1000萬? 太誇張了!
我並不認同這個說法,人家買多少錢那是他的本事,你買了投資客的房子確實是讓他賺了錢,但他只是買的比較便宜,並沒有賣得比較貴,他賣的也是現在市場的行情價,而且房子還幫你整理裝潢好了。
如果今天你去買了一般自住客的房子,他可能已經住了五年、十年、或更久。現在因為要換屋才拿出來賣,那五年、十年前他取得的價錢一定也更便宜,現在一樣賣到市場行情價1000萬,未必賺得比投資客少,而且買到後可能還要再花錢整理修繕。
為什麼投資客能買到便宜的房子? 便宜的房子你敢買嗎?
很多人問: 為什麼投資客能買到低於行情的房子? 而我們一般要自住的客人卻都買不到?
仲介做久了,都一定會認識一些投資客。只要有低於行情的物件,都會優先報給投資客。其實仲介不是不報給自住客,而是一般自住的客人,他們根本不會買、也不敢買 !
假設有一間低於行情200萬的房子,但房子屋況糟糕、壁癌漏水、格局不好、屋齡老舊,你敢買嗎 ?
仲介報給自住客,他們只會嫌房子爛、沒價值、再便宜都不可能買! 即使跟他分析如何整修裝潢弄到好,只要買到還是划算。但自住客不會相信,報給十個有九個嫌,一個說回家要再非常仔細考慮看看。事實就是如此,所以仲介就只好報給投資客了。
相反的,如果報給投資客,大家都搶著要! 屋況不好可以整理、壁癌漏水可以修繕、格局不好可以改、屋齡老舊可以翻修,要花多少錢不重要,能賣多少錢、利潤多少才是重點。而且投資客可以馬上看完房子就決定,當天簽約。仲介費也給的爽快 !
所以當有低於行情的便宜物件時, 仲介報給一般自住客太麻煩,幾乎都被打槍。到最後乾脆直接報給投資客比較快。
而一般自住客喜歡的,就是裝潢的票漂亮亮的、最好是買到之後不需要再花錢修繕的房子,於是自住客就去買了投資客的房子。
結論
仲介知道投資客要的是什麼,卻不知道自住客到底要什麼?
同樣一個物件,只要低於行情、有利潤,投資客一定會買。但自住客卻不一樣,因為他們要考量的因素太多。
其實不管是投資客的房子、還是自住客的房子,都可以買! 只要自己有喜歡就行了。別管人家當初買多少,因為那不關你的事。你應該在乎的是自己預算有多少,再去看多少錢的房子。
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