深圳斷供或導致不良率8%-12%
來源：21世紀經濟報導
2008 / 07 / 25 星期五 15:35
風險敞口有多大？
斷供已經出現，而“斷斷續續地供”則更是在不斷增加。
本報記者分別詢問深圳市銀監局以及中行、農行、建行的部分人士。他們解釋說，銀行將貸款的信用評級分為五級：正常、關注、次級、可疑、損失，後三種被計入不良率，而銀行確認斷供需要六個月，在停止月供90天以後發出催款通知，調整評級至關注，再三個月後定為不良。
如此，銀行的不良率表現在帳面上需要歷時半年，即目前不會在帳面上顯示。
一些熟悉銀行規則的投資客採取“斷斷續續”的供樓方式，供一個月，停兩個月，既保住物業，同時也觀望市場，如果價格繼續下行，則可能真正斷供。
此外，據人民銀行深圳中心支行的資料，一季度深圳全市個人住房不良貸款餘額比去年末增加了0.81億元，不良率0.58%。
今年一季度《深圳個人住房貸款品質統計表》中，逾期3個月以上6個月以下(含6個月)的個人住房不良貸款增加最多，比上年末增加0.73億元。值得關注的是，如果分析逾期貸款為1年以下(含1年)的餘額，可以得出2008年第一季度的餘額為7.86億，較2007年第四季度的6.6億增加1.14億，當中且不包括2008年一季度已經處置完的不良資產。
保守測算風險敞口，根據國土局公佈的6月份房價為11159元/平方米，基本與5月份的11014元/平方米持平。因此，以11000元/平方米是房價的底部進行側算。
以房價下跌三成落入11000元/平方米價格區間之下，判斷銀行風險資產規模的大小，計算表明，成交均價在15857元/平方米之上的商品住宅，屬於銀行應該關注的高風險資產。從房價走勢來看，該價位大致集中於2007年9月、10月和2008年3月的時間段成交的房產。
這三個月估算的一手房風險資產成交面積為52.90萬平方米，二手房風險資產的成交面積為104.40萬平方米。以一手房兩成首付、二手房三成首付計算，對應的銀行貸款規模分別為71.47億元和123.62億元。
再對上述資產的違約情況進行敏感性分析，假定一手房以自住需求為主，違約率為20％；二手房以投資需求為主，違約率分別設定為50％和80％。計算結果表明，兩種情況對應的壞賬資產大致分別為76.10億元和113.20億元。
根據中國人民銀行深圳中心支行3月份資料，全市住房按揭貸款不良餘額為13.85億元，預計上半年末為15億元左右。該行判斷全年成交規模大致在350萬平方米，貸款投放約320億元，正常還款及提前還款大致在150～200億元，年底住房按揭貸款餘額大致為2600億元。因此，可能的不良餘額分別為90億元和 127億元，對應的不良率則為3.46％和4.88％。
而正常年份，不良率應該處於0.5%左右。
主動防禦
此測算僅限於以目前11000元/㎡價格為底價，如果價格一再走低下調，那麼敞口會成倍增長。
“‘破萬’指日可待，未來深圳平均房價還是要繼續往下走。”卓越地產副總鄔風柏分析認為，關外的房子還有降價空間。第一，“一小時生活圈”是投資趨勢，不是剛性需求，所以在投資客集體退市的情況下，關外樓盤的銷量就大大縮減了，加上新盤供應量大，自然要打價格戰；第二，房貸緊縮對關外需求的抑制更大，因為越是大戶型、高價房，買房的越少按揭，估計不到50%的比例，而寶安、龍崗一般都達到90%的按揭率，自然會更受政策的影響。
如果以10000元/平方米的房價底部，對應的理性違約臨界點為購房價不低於約14000元/平方米，對應的成交集中擴大至2007年5月～2008年2月的房價區間。
上述房價風險區域對應10個月週期，成交為963.71萬平方米，成交金額為1455.55億元。敏感性分析表明，斷供可能導致的不良率區間為8％～12％。
為防止斷供的大面積擴散，銀行開始了主動防禦。
“加緊催收，鎖定高位客戶以及高危專案。”農行上述管理人士表示，去年7-10月的成交客戶已經被高度關注，還有一些手中多套房的炒樓者也被列入關注名單，而一些高價項目，過去漲價，或者現在降價過快的項目都被“緊盯防守”。
斷供的情況並不是唯一的可怕，潛在的企業貸款風險更為困擾。
“PPI連續四個月超過CPI，公司貸款的風險當然更大，”農行分行信貸人員表示，“雖然目前尚未有不還的現象，但是拖延的現象開始增加。”
對此，銀行也開始了主動風險管理。
農行人士表示，開始了對企業的資產徹查和還款能力的評估。
對可能出現不良的企業銀行會採取各種方法，一是追加抵押物，覆蓋貸款風險；二是以讓利為條件，要求企業加快還款；三是主動壓縮規模，降低額度等。
“實在不行就只能夠增加計提壞賬準備，這樣就會攤薄利潤，影響銀行的業績。”銀行工作人員表示。
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