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104愛的鼓勵 0訂閱站台

作者：陳起鰲

「月薪兩萬五想買房，可能嗎??當然可能」
「買房風檢很大嗎?未必，我17年來買了4次房，都是自住，愈換愈大間」
「有土斯有財」、「無恆者無恆心」，很老梗的話，但依舊是真理。

過去40年來，房市總是大漲小漲

過去。房市約每10年走一個景氣循環，只要逢低拉回，趁著房市低迷之際出手，多半可以買到物超所值的

物件。

不過觀察台灣過去40年來的房市走勢，對一輩子只買得起一間房子或單純打算買房自住的小老百姓來說，一定心裡浮現深感挫折的OS：「我怎麼憑薪水買房呢?一輩子只買一次，萬一買錯了怎麼辦?」

房地產達人張金鶚教授長期觀察台灣房地產景氣起伏，認為台灣過去4次房地產景氣循環屬於擴張期短(約2~4年之間急速飆升)、收縮期長(約7~10年甚至超過10年緩緩回跌)，可以稱之為「擴短縮長」現象。

至於房價的漲跌狀況，則是「大漲小回」，也就是幾年之間大漲，然後長期間小幅回跌。

這讓我想起自己身邊的例子。
就說說新北市板橋區的大庭新城吧。

這個社區蓋好10幾年了，建築品質還可以，是個有超大中庭的社區。本來大約600萬多些就可以買到，就算在扁政府晚期，房市死氣沈沈的時候，想買大庭新城還是得準備600萬新台幣。

當時，周邊的老舊社區跌幅相當大，但所謂「大跌」，實際的情形是扁剛連任時450萬買到的公寓，跌到380萬。

2008年政權更替，這裡房地產開始上漲，即使歷經金融海嘯小跌，但大漲的勢頭根本沒受到阻擋。如今，大庭新城坪數最小的住戶，沒有1500萬(裝潢費用還得另算」，你休想得手。

兩年漲了一倍之多!!

周邊的老舊公寓跟著漫天喊價，使用23坪的24年老公寓，叫價700萬，沒幾天陽台居然掛上「賀成交」(希望新買主有殺價)。

我以前住在漢生東路，這些年來因為有了中山國中設立、加上板橋新站，22坪的破爛公寓，樓下養狗臭死人、對面做麻油加工，也賣這個價格。

內政部近期公布的民國99年第3季房價資料顯示，雖然從經清學的角度來看，國內房市已供過於求，但房價仍持續飆高，熱度不降反增。

住展雜誌的統計資料顯示，民國92~99年，光是北台灣的預售案量，金額就高達5.85兆，預估民國100年仍有9200億的預售案量待推出，如果加上中南部地區約4500億的預售案推算金額，民國100全年便有高達1.37兆的預售案量!!

台灣過去40年的4波房市多頭行情

第一波多頭行情：民國61~63年 
時間背景：台灣經濟高度成長、以阿戰爭暴發、第一次石油危機、油價暴漲、物價上漲、惡性通膨、預售屋平均房價為0.98~2.49萬/坪
房價漲幅：1.8倍   
房價回檔整理時間：房價無明顯回檔

第二波多頭行情：民國68~69年
時空背景：中東危機、伊朗政變、油價飆漲、國內經濟步入衰退期、預售屋平坪房價為4.62~7.61萬/坪
房價漲幅：0.65倍
房價回檔整理時間：6年(民國70~75年)

第三波多頭行情：民國76~78年 
時空背景：台灣經濟高度成長、台幣大幅升值，國際熱錢湧入、國際油價大跌、預售屋平均房價為9.27~33.73萬/坪
房價漲幅：2.64倍
房價回檔整理時間：13年(民國79~91年)

第四波多頭行情：民國92~100年
時空背景：政策作多：政府放寬低利優惠房貸、貸款額度、土地增值稅減半、有利環境：低利率、低稅率、低房價、兩岸政策推動ECFA簽訂吸引資金進場、國內經濟高成長、台幣升值、房地產成為保值首選標的、五都升格，平添房價想像空間、預售屋平均房價為39.1~70.5萬/坪
房價漲幅：0.8倍
房價回檔整理時間：政府打房措施成效不彰，房價持續飆升

資料來源：永慶房仲集團、「HOUSE FUN好房誌 vol.6

40年來的4次房市多空交替中，我們只感到物價上漲及通膨壓力，房價拉回的時候還是買不起房子，房價飆漲的時候更只能望房興，覺的自己此生無望。

真的無望嗎?你得有些對策。

指望打房? 不繼續漲就要偷笑了

根據「HOUSE FUN好房誌」與Yahoo奇摩民調中心所做的一份「民國百年購屋意願調查」投票結果顯示，超過半數受訪民眾認為，國內房價已經漲到極端不合理的價格，雖然有許多「過熱」、「泡沫化」的聲浪出現，雖然政府祭出打房策略企圖壓抑房價，仍有超過75%的民眾認為，民國100年的房價將持續飆升，而這樣的數據也顯示，對大多數受薪階級來說，想要買屋、換屋難度與門檻更高!

我從「經濟學原理」課本讀來的：經濟景氣(和股市行情)受民眾心理影響很大。
所以看到Yahoo奇摩的調查，我的理解是：遠超過半數的人認為房價還是繼續漲，那麼房價不會跌，更別指望跌回「我覺的合理」的價位。

我還記得我小時候，有個人叫李幸長，他原來有自己的房子，想說賣了之後買新的，不料他賣了自己家之後卻等不到房價下跌，房價一路狂奔。

他成立了無住屋團結組織，搞社會運動，「無殼蝸牛運動」就是他帶領的。

上萬無殼蝸牛得到了夏鑄九教授的支持，但也僅止於精神支持，這些支持沒辦法讓他們買房子。

立法院裡頭的委員，沒有人替無殼蝸牛說話，更別提立法修法。

後來李幸長創業，搞出四海遊龍鍋貼連鎖店，終於買得起房子，他的四海遊龍現在上海也開了幾十家分店，他兩個月只有5天在台灣。

這個故事的意思是，想買房，你得靠自己，別指望政策。

買房賣房，你今天必修的財富課程。

前些日子我在「聯合報」的理財版看到一位名人講他自己的買房策略：領死薪水的人，想擁有自己的家，買房策略「千萬不能想要一步到位」。

這讓我想起我哥哥從月薪2萬5就開始計畫買房的經驗，對這篇文章深有同感。

所謂「一步到位」的買房計畫，就是看到適合自己(所得、身分地位)的房子，然後慢慢存錢，等存夠了自備款就買。

這位學者說：然後，現實生活的經驗告訴我們，存薪水，根本追不上房價上漲的速度!

如果沒有大幅加薪，或是在尾牙抽中好多張股票，你理想中的房子會離你愈來愈遠。

那該怎麼辦呢?聽聽我哥的說法吧!

當年我一畢業就下定決心要擁有自己名下的房子，儘管每個月我的薪水只有2萬5，我很努力的存錢，但是我很務實的以350萬以內的房子為目標，不敢奢望那種住起來很舒服的大樓，當年那房子都要5、6百萬。

之後的3年多期間，我有得到加薪(跳糟通常是比較容易加薪的途徑)，同時更努力的存錢，儘管我沒有做股票、賺外快，但終於差不多存到100萬，這時候我正在談戀愛，因此覺得自己該買房了。

這3年期間，板橋的一般舊公寓已經漲了100萬一一就是李幸長的年代，我想，再不動手就很難買得起。
儘管我女朋友(現在的老婆)跟我交往的時候是個月光族，幾乎沒有積蓄，但好在他也跟我一樣，很想住在自己的房子裡，於是我們變成兩個人一起努力存錢還房貸。

這間22坪的舊公寓花了我380萬，房價在我還房貸的幾年間依舊上揚，後來我看上一棟地主自建的38坪電梯公寓，叫價550萬，於是就委託同一個仲介幫我同時處理賣屋和買屋，要求她把兩邊交屋的日期都拿捏好，以免我的資金轉不過來。

為了在一個月內脫手，我只好以略低的行情賣掉舊家，賣了398萬，房仲小姐因為一下子可以完成兩案，所以也願意降低我賣掉舊家該付的4%仲介費。

我的房貸負擔又回到剛結婚時的200多萬，但這時我的收已經比當年多很多了，何況我老婆也有幫忙還貸款。

我結婚時想住的大庭新城，這時候叫價650萬，但我無力負擔300多萬的貸款，因為我當爸爸了。

到了扁政府第二任期，房價一路下跌，大庭新城跌到600萬，我想，應該就要買得起了吧?

那知道馬上台之後，大庭新城的房價開始一路往上攻，漲到850萬的時候，我和老婆商量，再不換屋，恐怕離那裡愈來愈遠了，於是硬扛了340萬的房貸。

但是我從來不後悔這麼做，儘管我那5年間幾乎沒辦法增加存款數字，無錢可存、無財可理，但我擁有自己喜歡的房子，同時，我住的房子這兩年已經增值到1800萬以上。

當年跟我一起退伍的同梯，租房子玩股票，想靠股票投資換房，結果股票有漲有跌，房價卻是穩步上漲，他現在住的房子，面積只有我一半大，還沒車位。

我的妹妹不喜歡板橋的居住環境，打從大學畢業就決定存錢買台北市的房子，但他越存離心願越遠。

我的同事今年40歲，每年出國玩，但戶頭裡只有3、40萬，現在還跟退休的爸媽住在一起。

我所設定的房貸負擔，有點累又不會太累，所以能逼我養成儲蓄的習慣，我等於把我付出去的房租都轉成我清償的房貸。

我還因些克制了不必要的浪費(像是每年去日本玩)，還有，為了早日還清房貸，我總是想著那裡有更好待遇的工作，要不就努力讓自己得到加薪的升遷，不會只眷戀跟前的安逸職位。

我一開始就想以屋換屋，所以我從來會像我爸媽一樣，把買屋當成一輩子只做一次的大事。我在這過程中，把買屋賣屋的遊戲規則搞的很清楚，也變得很會看屋(當然，不是投資客那種看屋眼光，是以自住為考量)。

所以，對我來說，搞懂買屋賣屋，是比搞懂股票更有用的累積財富方式。

我公司的業務助理也用這種方式，她想買300多萬的房子，但這種預算根本買不超中和一帶的公寓，他後來跑到新竹市買房，用租金還房貸，幾年後竹北房子大漲，他去年底載房子賣了，回中和置產。

搞懂買賣過程中的眉角，你聰明買好屋。

說了這麼多別人買房子的故事，你一定會問：「你講這麼多，跟建商房仲不告訴我的30件事有什麼關?」當然有關係，我哥哥的做法，正好符合聯合報這篇報導的內容。如果你不要一開始就死心眼的認定自己這輩子只會買一次房子(因此你不會有賣房子的經驗)，你就會很自然的想愈住愈大間，想要買屋賣屋然後換屋，把這件事當成這輩子不只要做一次的事情，於是你會很主動的研究買屋賣屋換屋的知識。